양도소득세 신고 및 납부방법 (과세대상, 신고기한, 제출서류)

양도소득세 신고 및 납부방법에 대해서 알아보려고 합니다. 양도소득세란 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다.

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양도소득세 과세대상

자산범위

부동산	토지, 건물(무허가, 미등기 건물도 과세대상 포함)
부동산에 관한 권리	부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권
주식등	대주주가 양도하거나 소액주주가 증권시장 밖에서 양도하는 상장주식등 및 비상장주식등 * 주식등 : 주식 또는 출자지분, 신주인수권, 증권예탁증권
기타자산	사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물 이용권·회원권, 특정주식, 부동산과다보유법인 주식등, 부동산과 함께 양도하는 이축권
파생상품	국내·외 주가지수를 기초자산으로 하는 파생상품 차액결제거래 파생상품(CFD) 주식워런증권(ELW) 국외 장내 파생상품 경제적 실질이 주가지수를 기초자산으로 하는 장내파생상품과 동일한 장외파생상품
신탁 수익권	신탁의 이익을 받을 권리(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제 110조에 따른 수익증권 및 같은 법 제189조에 따른 투자신탁의 수익권 등 대통령령으로 정하는 수익권은 제외)의 양도로 발생하는 소득

양도범위

양도로 보는 경우	양도라 함은 자산의 소유권이전을 위한 등기 등록에 관계없이 매매, 교환, 법인에 현물출자 등으로 자산이 유상(대가성)으로 사실상 소유권 이전되는 경우를 말합니다. 증여자의 부동산에 설정된 채무를 부담하면서 증여가 이루어지는 부담부증여에 있어서 수증자가 인수하는 채무상당액은 그 자산이 사실상 유상양도되는 결과와 같으므로 양도에 해당합니다.
양도로 보지 않는 경우	신탁해지를 원인으로 소유권 원상회복 되는 경우, 공동소유 토지를 소유자별로 단순 분할 등기하는 경우, 도시개발법에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되는 경우 등을 말합니다 또한, 배우자 또는 직계존비속간 매매로 양도한 경우에는 증여한 것으로 추정되어 양도소득세가 과세되지 않고 증여세가 과세됩니다.

양도로 보는 경우

양도라 함은 자산의 소유권이전을 위한 등기 등록에 관계없이 매매, 교환, 법인에 현물출자 등으로 자산이 유상(대가성)으로 사실상 소유권 이전되는 경우를 말합니다.
증여자의 부동산에 설정된 채무를 부담하면서 증여가 이루어지는 부담부증여에 있어서 수증자가 인수하는 채무상당액은 그 자산이 사실상 유상양도되는 결과와 같으므로 양도에 해당합니다.

양도로 보지 않는 경우

신탁해지를 원인으로 소유권 원상회복 되는 경우, 공동소유 토지를 소유자별로 단순 분할 등기하는 경우, 도시개발법에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되는 경우 등을 말합니다
또한, 배우자 또는 직계존비속간 매매로 양도한 경우에는 증여한 것으로 추정되어 양도소득세가 과세되지 않고 증여세가 과세됩니다.

비과세 또는 감면

비과세되는 경우	1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 2년이상 보유한 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다. 양도 당시 실지거래가액이 12억원 초과하는 고가주택은 제외됩니다. ’17.8.3. 이후 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 거주기간이 2년 이상이어야 합니다. 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배(수도권 내 주거·상업·공업지역은 3배)까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지를 양도소득세가 과세되지 않는 1세대1주택의 범위로 보게 됩니다
감면되는 경우	장기임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지, 8년 이상 자경농지 등의 경우 감면요건을 충족한 때에는 양도소득세가 감면됩니다.

비과세되는 경우

1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 2년이상 보유한 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.
- 양도 당시 실지거래가액이 12억원 초과하는 고가주택은 제외됩니다.
- ’17.8.3. 이후 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 거주기간이 2년 이상이어야 합니다.
- 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배(수도권 내 주거·상업·공업지역은 3배)까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지를 양도소득세가 과세되지 않는 1세대1주택의 범위로 보게 됩니다

감면되는
경우

장기임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지, 8년 이상 자경농지 등의 경우 감면요건을 충족한 때에는 양도소득세가 감면됩니다.

양도소득세 법정 신고기한

소득종류	구분	법정신고기한
토지 또는 건물, 부동산에관한권리, 기타자산, 신탁 수익권	예정	양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월
토지 또는 건물, 부동산에관한권리, 기타자산, 신탁 수익권	확정	양도일이 속하는 연도의 다음연도 5.1 ~ 5.31일까지
토지거래계약 허가구역 안에 있는 토지를 양도함에 있어서 토지거래 계약허가를 받기전에 대금을 청산 한 경우	예정	그 허가일이 속하는 달의 말일부터 2개월
토지거래계약 허가구역 안에 있는 토지를 양도함에 있어서 토지거래 계약허가를 받기전에 대금을 청산 한 경우	확정	그 허가일이 속하는 연도의 다음연도 5.1 ~ 5.31일까지
주식또는 출자지분 (신주인수권 포함)	예정	양도일이 속하는 반기의 말일부터 2개월 (국외주식, 파생상품은 예정신고 면제)
주식또는 출자지분 (신주인수권 포함)	확정	양도일이 속하는 연도의 다음연도 5.1 ~ 5.31일까지 (국외주식, 파생상품 포함)

※ 부담부증여시 예정신고 기한 : 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월

※ 만약 신고·납부 기한이 토요일·일요일·공휴일·근로자의 날인 경우 그 날의 다음 날을 기한으로 함

양도소득세 제출서류 및 납부


준비 서류	신고서 및 납부서	국세청 주요서식에서 서식 출력 가능
준비 서류	신고시 부속서류 (해당되는 서류제출)	납세자 제출서류 당해 자산의 매도·매입에 관한 계약서 사본 * 환지확정 전 취득한 토지는 환지예정지증명원, 잠정등급확인원 등 자본적지출액·양도비 증빙자료, 감가상각비명세 등 * (예) 중개수수료 지급액, 신고서작성비용, 법무사수수료 지급액 등 담당공무원 확인서류 (납세자 제출 생략가능 서류) 토지·건물 등기부등본, 토지·건축물대장 등본, 개별공시지가 확인원 * 단, 양도소득세 계산시 폐쇄등기부 등본이 필요한 경우 납세자가 제출
신고·납부기한		예정신고 (토지 또는 건물, 부동산에 관한 권리, 기타자산)양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 (주식 또는 출자지분)양도일이 속하는 반기의 말일부터 2개월 이내 (국외주식 및 파생상품은 예정신고 면제) 확정신고 양도한 연도의 다음연도 5월 1일부터 5월 31일까지
신고장소		서면신고 양도자의 주소지를 관할하는 세무서 (직접 또는 우편으로 제출) 주소지는 양도자의 주민등록상 주소임 주소지 관할세무서 찾는 방법 : (국세청 누리집 → 국세청 소개 → 전국세무관서 → ‘주소로 관할세무서 찾기’ 및 ‘지도로 찾기’ 중 택일) 전자신고 홈택스서비스(www.hometax.go.kr)를 통해 전자신고(신고/납부 → 세금신고 → 양도소득세 선택) 할 수 있음 * 세액이 자동 계산되고, 단순한 계산 오류는 자동으로 검증됨 매매계약서 사본 등 신고시 부속서류는 PDF파일 형태로 홈택스를 통해 온라인 제출 가능함
세금납부		양도소득세 가까운 은행 또는 우체국 【국세의 납부방법】 납부서를 작성하여 은행 또는 우체국에 직접 납부 신용카드 납부 홈택스 등을 이용한 국세 전자납부 지방소득세 주소지 시·군·구에서 계약한 수납대행은행 및 우체국 * 지방소득세는 주민등록상의 주소지를 관할하는 시·군·구에 납부

추가 증빙서류


양도신고 구분	신고서별 추가 제출증빙 서류
1세대1주택비과세	동거봉양 (소득세법 시행령 §155④)	주민등록초본
	혼인 (소득세법 시행령§155⑤)	혼인증명서
	취학 등 (소득세법 시행령 §155⑧)	재학증명서·재직증명서·요양증명서 등
	거주주택 비과세 (소득세법 시행령 §155 20 ~ 24)	임대주택 임대사업자등록증 임대차계약서 1세대1주택 특례적용신고서 (소득세법 시행규칙 별지 제83호의2)
감면·과세이연 등	자경농지감면·농지대토감면 (조세특례제한법 §69, §70)	세액감면신청서(조세특례제한법 시행규칙 별지 제13호) 농지원부 토지이용계획확인서 조합원증 농기구 구매 영수증 등
	수용 등 (조세특례제한법 §77)	세액감면신청서(조세특례제한법시행규칙 별지 제13호) 토지수용확인서 등 수용확인원
	대토보상 (조세특례제한법 §77의2)	세액감면신청서(조세특례제한법시행규칙 별지 제13호) 대토보상 계약서
조특법상 양도소득세 감면주택	장기임대주택 양도소득세 감면 (조세특례제한법 §97)	세액감면신청서(조세특례제한법시행규칙 별지 제62호) 임대사업자등록증 임대차계약서 사본
	신축임대주택 양도소득세 감면 (조세특례제한법 §97조의2)	세액감면신청서(조세특례제한법 시행규칙 별지 제62호) 임대사업자등록증 임대차계약서 사본 ※ 매입임대주택 : 매매계약서 사본 , 계약금 지급일 입증 서류
	장기일반민간임대주택 등 양도소득세 과세특례 (조세특례제한법 §97의3)	과세특례적용신청서(조세특례제한법 시행규칙 별지 제62호의2) 임대사업자등록증 임대차계약서 사본
	장기임대주택 양도소득세 과세특례 (조세특례제한법 §97의4)	과세특례적용신청서 (조세특례제한법 시행규칙 별지 제62호의3) 임대사업자등록증 임대차계약서 사본
	미분양주택 과세특례 (조세특례제한법 §98)	과세특례적용신청서(조세특례제한법 시행규칙 별지 제63호) 시장·군수·구청장이 발행한 미분양주택 확인서 취득시 매매계약서 사본
	지방미분양 주택 과세특례 (조세특례제한법 §98의2)	시장·군수·구청장이 확인한 미분양주택 확인을 날인받은 매매계약서 또는 1항 1호 :시장·군수·구청장이 확인한 미분양주택 확인서 및 매매계약서 1항 2호 : 시장·군수·구청장이 확인한 사업계획승인 사실 확인할 수 있는 서류 및 매매계약서
	미분양주택 취득자에 대한 과세특례 (조세특례제한법 §98의3)	시장·군수·구청장이 확인한 미분양주택 확인을 날인받은 매매계약서
	수도권밖 미분양주택 취득자 과세특례 (조세특례제한법 §98의5)	시장·군수·구청장이 확인한 미분양주택 확인을 날인받은 매매계약서
	준공후미분양주택 취득자 과세특례 (조세특례제한법 §98의6, §98의8)	시장·군수·구청장이 확인한 미분양주택 확인을 날인받은 매매계약서 임대사업자등록증 사본(공공주택사업자 증명 자료) 임대차계약서 사본
	미분양주택 취득자 과세특례 (조세특례제한법 §98의7)	사업주체로부터 교부받은 매매계약서 사본 (시장·군수·구청장 확인 날인)
	신축주택 취득자에 대한 양도소득세 감면 (조세특례제한법 §99,§99조의3)	1항 1호 : 사용승인일(사용검사일) 입증서류 3항 2호 : 계약금 납부받은 사실 입증서류 기타 주택 : 취득 매매계약서, 계약금 납부한 사실을 확인 할 수 있는 서류
	신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 (조세특례제한법 §99의2)	시장·군수·구청장이 확인한 신축주택(감면대상주택) 날인받은 매매계약서
	농어촌주택 등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 (조세특례제한법 §99의4)	과세특례신고서(조세특례제한법 시행규칙 별지63호의4)

종합소득세 신고 및 납부방법(기한, 제출서류, 가산세 등) – 알아두면 쓸모있는 잡학사전 (infoworld365.com)