주택연금 뜻과 장점, 세제혜택에 대해서 알아보려고 합니다. 국민연금 등 공적연금이 미비한 우리나라 상황을 감안할 때 주택연금은 집을 소유하고 있는 고령층의 노후생활 안정을 위한 확실한 복지정책 중에 하나라고 합니다.
주택연금 뜻
주택연금은 주택을 보유하고 있지만 소득이 부족한 노인들을 위해 한국주택금융공사가 시행하고 있는 연금 제도 입니다.
역모기지라고도 하는데, 본래의 모기지라는 것은 개인이 구매할 주택을 금융기관에 담보로 제공하여 대출을 받는 것이지만,
역모기지는 이미 소유하고 있는 주택을 금융기관에 담보로 제공하여 대출을 받는 형식입니다.
주택연금은 가입자가 선택한 금융기관에서 대출방식으로 지급한다고 합니다.
한국주택금융공사는 보증기관으로서 대출 금융기관들이 주택의 담보가치 하락 등으로 인한 손실 걱정 없이
가입자에게 평생 또는 선택한 기간 동안 월지급금을 지급하도록 보증서를 발급해주는 역할을 합니다.
주택연금 장점
민간 금융기관이 주택을 담보로 대출금을 일정기간 동안 나누어 지급하는 금융상품인 역모기지론은
만기가 정해져 있어 연금의 핵심인 평생 지급과 평생 거주가 보장되지 않습니다.
즉, 주택연금은 가입자의 평생 거주를 보장하는 반면, 민간 역모기지론은 만기(1~30년)가 정해져 있어
대출기간 종료 후 가입자는 강제퇴거 및 주택경매 위험에 처해지는 거주 불안정 우려가 있습니다.
또한 주택연금 가입자 및 배우자 모두 사망한 후 연금수령액이 집값을 초과하더라도
부족분을 상속인에게 청구하지 않으며, 반대로 집값이 남는 경우 남는 부분은 상속인에게 돌아갑니다.
주택연금과 역모기지론을 비교해보면 아래와 같습니다.
| 구 분 | 주택연금 | 민간 역모기지론 |
|---|---|---|
| 대출만기 | 부부 모두 사망 시까지 | 1년~30년 |
| LTV 및 DTI | 적용하지 않음 | (LTV) 주택담보대출과 동일한 지역별 LTV(40~70%) 적용 (DTI) 적용배제 |
| 대출한도 산정 시 방수공제 |
해당사항 없음 | 지역별 최우선변제 소액보증금을 적용하여 공제 |
| 가입자에 대한 금리차등 적용 | 신용도 등과 관계없이 모든 가입자에게 동일한 금리 적용 | 대출은행과의 거래실적 등에 따른 금리차등 |
| 대출이용 중 안정적 연금수령 여부 | 연금수령액이 집값을 초과해도 사망할 때까지 안정적 이용 | 집값하락 등에 따라 대출금이 약정금액에 도달하는 경우 대출금 지급 조기종료 가능 |
| 근저당권 설정 시 세금감면 |
등록면허세(설정금액의 0.2%)를 주택가격 및 보유수에 따라 감면 차등① 주택공시가격* 등이 5억원 이하인 1가구 1주택자** : 75% 감면
② ①에 해당하지 않는 자 : 등록면허세액이 300만원 이하인 경우 75% 감면, 300만원 초과하는 경우 225만원 공제 * ‘주택공시가격 등’은 지방세법 제4조제1항에 따라 공시된 가액 또는 시장？ 군수가 산정한 가액임 ** 1가구 1주택은 지방세특례제한법 시행령에서 정함 |
등록면허세 면제 없음 (설정비용 은행부담) |
| 재산세 감면 | 5억원 이하 부분 25% 감면 | 5억원 이하 부분 25% 감면 |
| 소득공제 | 200만원 한도 소득공제 | 200만원 한도 소득공제 |
| 가압류, 압류, 가처분 등을 금지하는 부기등기 |
연금 수급권 보호를 위한 부기등기 필수 | 별도의 부기등기 없음 |
| 사망 시 집값보다 대출액이 더 많아 부족액 발생 시 |
가입자 사망 후 집값보다 연금수령액이 많아도 가입자에게 부족한 금액을 청구하지 않음 (비소구방식) | 계약기간 종료 후 집값보다 대출액이 많아 은행에 손실이 발생하면 가입자의 다른 재산에 채권행사(소구대출) |
| 2주택 이상 가입허용 |
|
주택보유수와 상관없이 가입가능 |
| 9억원 초과 가입허용 | 가입불가 | 주택가격과 상관없이 가입가능 |
| 해지 시 3년이내 재가입 허용 |
해지 후 3년 이내 재가입 불가 | 해당사항 없음 |
세제혜택
주택연금의 장점 중 하나인 세제혜택을 살펴보겠습니다.
| 구 분 | 감면내용 | |
|---|---|---|
| 가입
단계 |
등록면허세·
지방교육세 |
등록면허세(저당권 설정금액의 0.2%) 및 지방교육세(등록면허세의 20%) 최대 75% 감면 (~ ‘24.12.31.)
※ 신탁방식 주택연금 가입자의 경우 등록면허세 6,000원, 지방교육세 1,200원으로 총 7,200원 발생하며 공사가 해당 비용 지원 |
| 농어촌특별세 | 납세의무 면제 | |
| 국민주택채권 매입의무 | 납세의무 면제 | |
| 이용
단계 |
소득세 | 대출이자비용 소득공제 (연간 200만원 한도) – 「소득세법」제51조의4에 따라 연 200만원 한도 소득공제 |
| 재산세 | 1세대 1주택자가 저당권방식 주택연금에 가입한 경우 재산세(본세) 최대 25% 감면 (~ ‘24.12.31.)
– 위 감면 외에 다른 재산세 감면 혜택[예시 : ｢지방세법｣에 따른 1세대 1주택자에 대한 주택세율율 감면 특례(’23년까지 적용)]이 있는 경우, 감면 혜택이 더 큰 한 가지만 적용 ※ 신탁방식 주택연금 가입자의 경우, ｢지방세법｣ 등 법률에 따라 1세대 1주택자를 대상으로 하는 일반 감면은 적용 가능하며, 주택연금 가입에 따른 별도 재산세 감면 혜택은 없음 |
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아파트 담보 연금 (주택연금) 상품내용 및 가입현황 – 알아두면 쓸모있는 잡학사전 (infoworld365.com)
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