아파트 담보 연금 (주택연금) 상품내용 및 가입현황에 대해서 알아보려고 합니다. 우리나라는 전례없이 빠른 고령화를 경험하고 있고, 고령층 빈곤층도 늘어나고 있습니다. 고령화 대응을 위한 정책 수단 중 하나인 주택연금을 살펴봅시다.
아파트 담보 연금 (주택연금)의 상품내용
우리나라 주택연금에 가입하기 위해서는 먼저 9억원 이하의 주택을 소유한 만 60세 이상의 고령자여야 한다.
그리고 가입 가능한 대상자가 주택연금을 신청하기 위해서는 우선 주택금융공사에 보증신청을 해야 한다.
보증신청이 완료되고 보증 승인이 나면, 주택금융공사의 보증서가 발급되고 가입대상자는 이를 금융기관에 제출한다.
금융기관은 보증금액의 한도와 주택연금의 설계구조에 따라 대출금액을 연금 방식으로 가입신청자에게 평생 또는 일정 기간 지급한다.
이때 월 지급금, 수시인출금, 보증료와 이에 대한 대출이자가 연금지급총액을 결정한다.
금융기관은 월 지급금 또는 수시인출금을 주택연금 가입자에게 지급하는데 이때 이자를 미리 계산한 후의 금액을 지급한다.
가입자는 초기 보증료와 연 보증료를 포함한 보증료를 주택금융공사에 지급하는데 이 부분도 금융기관이 일괄적으로 미리 처리한다.
보증료는 주택금융공사가 부담해야 할 주택 연금의 리스크(주택가격, 금리, 가입자의 기대수명 등)에 대한 보증료라고 할 수 있다.
한편, 주택연금을 받는 신청자의 채무는 연금 종료 시점에 주택가치로 제한되는 ‘비소구대출’이고, 만일 연금 종료에 따른 잔여 지분이 발생하는 경우 이 지분은 상속인에게 지급된다.
아파트 담보 연금 (주택연금) 상품 내용
그러면, 우리나라의 주택연금 상품내용을 한번 살펴보자. 본 자료는 17년 10월말 기준자료이다.
가입연령
주택소유자 또는 배우자가 만 60세 이상
가입 가능 주택
시가 9억원 이하 1주택 소유자 또는 보유주택 합산 가격이 9억원 이하인 다주택자
(2주택자의 경우 3년 이내 1주택 처분조건)
주택보유 수
부부 기준 다주택 보유자도 가능
대출기간
가입 시점으로부터 종신까지
대출한도
5억원
대출금 지급방식
– 종신지급방식: 대출한도를 모두 월 지급금으로 지급
– 종신혼합방식: 대출한도 중 일정 비율(최대 50%)을 수시인출한도로 설정한 뒤 지출필요 발생시점에 개별 인출하여 사용할 수 있으며, 나머지 대출한도를 월 지급금으로 지급
– 확정기간방식: 고객이 선택한 일정 기간 동안만 월 지급금을 지급받는 방식
– 대출상환방식: 주택담보대출 상환용으로 인출한도(대출한도의 50% 초과 70% 이내) 범위 안에서 일시에 찾아 쓰고 나머지 부분을 월 지급금으로 종신토록 지급받는 방식
– 우대방식: 부부 기준 1억 5,000만원 이 하 1주택 보유자가 종신방식(정액형) 보다 월 지급금을 최대 17% 우대하여 지급받는 방식
보증료
– 초기 보증료: 주택가격의 1.5%를 최초 대출 실행일에 납부
– 연 보증료: 대출잔액의 0.75%(연간)를 매월 납부
대출금리(연이율)
3개월 CD금리＋1.1% 또는 COFIX＋0.85%
근저당 설정
한국주택금융공사에서 1순위 근저당권 설정
대출원리금 상환
주택처분금액으로 한정
세제지원
– 주택연금 이자비용 소득공제(연 200만 원 한도)
· 9억원 이하 주택
– 재산세 25% 감면
· 주택가격이 5억원 초과 시 5억원에 해 당하는 재산세 본세의 25%를 감면
– 등록세, 교육세, 농어촌특별세, 국민주 택채권 매입의무 면제
– 인지세 감면(대출한도 기준)
아파트 담보 연금 (주택연금) 가입현황
가입현황
정부는 주택연금의 활성화 방안으로 2016년 1월에 소득이 적고 자산이 일정 규모 이하의 고령층을 우대하는 ‘내집연금 3종 세트’를 발표하였다.
2016년도 주택연금 가입 순증가 건수가 8,833건으로, 2015년도의 순 증가 건수 5,297건보다 증가했다는 사실은 정부의 이러한 노력이 효과적이었음을 보여준다.
참고로, 2017년 4월까지의 주택연금 신규 가입자는 4,557명이고 연금이 종료된 수치를 제외한 순증 건수는 4,007건이다.
주택연금 가입건수의 증가는 곧 주택금융공사의 보증공급액 증가를 의미한다.
현재 잔액 기준으로 주택금융공사의 보증공급액은 2017년 4월까지 46조 1,000억원에 이른다.
이는 2015년도의 보증공급액인 32조 4,000억원에 비해 약 13조 7,000억원이 증가한 수준이다.
주택연금의 기초통계를 살펴보면, 2017년 8월 기준으로 평균 가입연령은 72세이고 매월 평균 수령액은 99만원이며 평균 주택가격은 2억 8,600만원이다.
주택연금에 가입된 평균 주택가격은 2013년에는 2억 7,500만원에서 2014년에는 2억 7,300만원으로 다소 하락했다.
그리고 2017년 7월 기준으로 주택연금 가입자의 지역별 주택가격을 살펴보면,
수도권 주택 가입자가 3억 2,200만원인 반면 지방 주택 가입자는 1억 9,700만원으로 지역별 가격 차이가 상당히 나타난다.
그러나 전반적으로 우리나라의 주택연금 가입률은 아직 미미한 수준이다.
2016년 주거실태조사에 따르면 가구주가 60세 이상인 537만 가구 중에서 자가보유 가구 수는 392만 가구로,
해당 연령대의 72.9%가 자가를 보유하고 있다.
60세 이상 가구주의 자가보유 가구 수 대비 주택연금 가입건수를 주택연금 가입률이라고 정의할 때,
2016년 말 기준의 주택연금가입률은 0.88%에 해당한다.
참고로, 2010년 주요 국가의 65세 이상 가구주의 주택연금 가입률을 비교해보면, 우리나라의 가입률이 프랑스, 영국 그리고 미국에 비해 낮다는 것을 알 수 있다.
다만, 최근 우리나라의 주택연금 가입건수가 증가하고 있고 향후에도 지속적인 증가가 예상된다는 점에서 주택연금 가입률은 계속해서 상승할 것으로 보인다.
고령층 자가보유 가구 주택가격
고령층을 중심으로 자가보유 가구의 주택가격을 살펴보면 다음과 같다.
60세 이상 가구주의 자가보유 가구에서 주택가격이 9억원 이하에 해당하는 가구 수는 총 374만 7,000가구나 된다.
즉, 전체 고령층의 자가보유 가구 수에서 9억원 이하의 주택을 가지고 있는 비중은 95.6%를 차지한다.
다시 말해서 현재의 주택연금상품이 9억원 이하의 주택을 기준으로 하는바, 고령층 대부분의 가구가 가입대상이라고 볼 수 있다.
9억원 이하의 주택을 가격별 분포에 따라 살펴보면, 중앙값은 1억 5,000만원이고 평균가격은 1억 9,876만원을 기록했다.
2014년에 주택연금에 가입한 고령층 중에서 종신지급방식을 신청한 가구의 주택가격 분포를 살펴보면,
가입자 중 절반 가까이의 주택가격이 2~4억원 사이에 분포하고 있다.
가입자의 주택가격 중앙값은 2억 3,250만원으로 나타난다.
2014년을 기준으로 주택연금에 가입한 고령층 중 종신혼합방식을 신청한 경우의 주택가격 분포를 살펴보면,
종신지급방식과 유사하게 많은 가입자의 주택가격이 2~4억원 사이에 분포하고 있다.
가입자의 주택가격 중앙값은 2억 4,250만원으로 나타난다.
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