PF대출 뜻과 현황에 대해서 알아보려고 합니다. PF대출 즉, 프로젝트 파이낸싱은 언론이나 방송에서 자주 언급되고 있지만 뜻을 알지 못하는 분들이 많아 찾아보았습니다. 본 자료는 KDI에서 발행한 부동산 금융의 현황과 과제에서 살펴보았습니다.
PF대출 뜻
PF대출 즉, 프로젝트 파이낸싱(Project Financing: PF)은 특정 프로젝트로부터 발생할 미래의 현금흐름만을 대출원리금 상환재원으로 보고,
프로젝트의 유⋅무형의 자산을 담보로 하여, 별도로 설립된 프로젝트 회사에 자금을 공급하는 자금조달기법을 의미한다.
프로젝트 파이낸싱은 시행사나 시공사 등 기존 개발사업자에 대한 자금공여가 아닌 해당 프로 젝트에 책임 및 권한이 한정된 자금조달을 수행한다는 특징이 있다.
국내에서 프로젝트 파이낸싱은 외환위기를 기점으로 하여 다양한 금융기법과 결합하면서 진보하였다.
외환위기 이전에는 PF가 사업간접자본을 대상으로 하는 대형프로젝트에만 적용되었으나 외환위기를 기점으로 민간 부동산 개발사업의 자금조달기법으로 자리를 잡았다.
2000년대 이후 국내 주택개발사업의 주된 자금조달방식은 프로젝트 파이낸싱을 활용한 사업방식이다.
프로젝트 파이낸싱을 통한 자금조달은 외환위기를 기점으로 한 자금 시장의 변화가 큰 영향을 미쳤다.
외환위기 이전 국내 주택개발사업은 시공사의 자체사업 방식이 주를 이루고 있었으며, 따라서 시공사가 토지매입부터 사업 전반의 위험을 모두 부담하는 구조였다.
그러나 외환위기 당시 자금의 유동성이 문제가 되면서 많건설사들이 도산하였으며, 정부 역시 건설사의 과도한 부채비율을 규제하기 시작하였다.
이러한 상황에서 주택개발사업은 시행과 시공을 분리한 현재의 사업구조방식으로 변화되어 왔으며
부족한 시행사의 자본력을 보완하기 위해 시공사가 신용보강을 하는 구조의 독특한 PF 구조가 생겨났다.
또한 자산유동화증권(Asset-Backed Securities: ABS), 자산유동화 기업어음(AssetBacked Commercial Paper: ABCP), 리츠, 펀드 등
부동산 개발과 관련된 다양한 자금 조달수단이 마련되었으며, 부동산신탁 등 시행과 시공을 분리하기 위한 다양한 구조가 시도되었다.
이러한 시장의 환경 변화는 프로젝트 파이낸싱이 부동산시장에 적극 활용 되는 기반으로 작용했다.
그러나 현재의 개발사업구조 역시 지속적으로 변화의 환경에 노출되어 왔다.
2007년 이후 미분양아파트 적체로 인한 건설사 및 금융권의 끊임없는 부실에 대한 위험은 또 다른 형태의 사업구조로의 변화에 대한 압박으로 작용하고 있다.
리스크 부담이 많았던 건설사의 유동성이 다시 사회적인 이슈로 부각되었으며, 저축은행을 포함한 금융권의 부실 우려가 대두되었기 때문이다.
또한 2011년 국내에서 본격적으로 시행되고 있는 한 국채택국제회계기준(K-IFRS)은 PF시장에 큰 영향을 미칠 것으로 예상되며,
이러한 사회적인 상황은 PF사업구조의 변화를 예고하고 있다.
현황
외환위기 이후 주택시장이 호황을 누리고 주택매매가격이 큰 폭으로 상승하면서 부동산 개발사업과 관련된 PF(이하 부동산 PF)의 규모 역시 크게 증가하였다.
주택사업의 PF 대출실적을 보면, 2003년에는 1조 3천억원 수준에 불과했으나 2007 년에는 16조원으로 대출규모가 10배 이상 증가하였다.
미분양 적체로 인해 2008년에는 69조원 수준까지 감소하였으나 이후에도 신도시 개발사업 진행으로 인한 공공부문의 물량 증가로 여전히 높은 수준의 발행실적을 나타내고 있다.
2011년 지역별 발행규모를 보면 수도권이 매우 높은 비중을 차지한다.
수도권에는 2011년 PF 대출실적인 164조원의 약 4%가 집중되어 있다.
최근 수도권 공급물량이 많았던 원인도 있지만, 토지비를 포함한 사업규모가 수도권 지역이 압도적으로 크기 때문이다.
PF를 통한 자금조달방식은 2000년대 주택사업의 원활한 물량 공급에 기여하였으며 다소 변형되기는 했지만 주택금융방식의 선진화에도 기여했다고 볼 수 있다.
그러나 시장 호황기에 과도한 물량 공급을 부추겼을 뿐 아니라, 리스크 관리 측면에서 심각한 문제점을 드러냈다.
특히 2007년부터 미분양아파트가 적체되면서 시장의 불안요인으로 집중적인 조명을 받아왔다.
금융권의 PF 대출시장 현황을 살펴보면, 잔액은 감소하고 있으나 대출 연체율은 급등 해 왔다.
금융권의 PF 대출잔액은 2009년 상반기를 기점으로 지속적으로 감소하여2010년 말에는 67조원 수준까지 감소하였으며,
제1금융권은 2009년 상반기의 54조원에 서 2010년 말에는 39조원으로 감소하였다.
반면, 연체율은 2010년을 기점으로 크게 상승했다.
주택공급이 급격하게 위축되면서 비교적 상품성이 있는 미분양아파트는 소진된 반면, 소위 말하는 ‘악성 물건’만 남았기 때문이다.
금융권의 연체율은 2008년 상반기까지 3.6%에 불과하였으나 2010년에 급증 하여 12.9%까지 상승하였으며, 제1금융권 역시 2010년 연체율이 4.3%까지 상승하였다.
저축은행은 연체율이 더욱 가파르게 상승하고 있다.
2006년도 이후 저축은행의 PF 대출잔액은 11조~12조원 수준, 연체율은 9~10% 수준이었으나 2010년에는 25.1%로 전년 대비 2배 이상 상승하였다.
저축은행의 PF 대출은 총대출에서 차지하는 비중이 높은데다, 사업승인 이전 자금조달 용도의 브릿지론의 비중이 높아 상대적으로 PF 부실위험에 크게 노출되어 있기 때문이다.
PF로 인한 금융권의 부실은 2011년을 계기로 다소 진정되고 있다.
국내 상위 10개 저축은행의 부동산 PF 대출잔액이 2010년 말 3조 966억원에서 2011년 말에는 1조 8,092 억원으로 42%나 감소하였다.
그러나 PF 부실로 인해 저축은행 사태는 매우 심각했다.
2010년 말 기준 5대 저축은행은 2012년 5월 기준으로 모두 영업이 정지된 상태이다.
영업정지를 당한 상위 5개 저축은행의 경우 PF 대출을 포함한 부동산 관련 대출이 절반이 넘으며, 주택경기 침체로 인해 총체적인 부실을 피할 수 없었기 때문이다.
저축은행이 PF시장에서 사업 초기 자금조달 역할을 했다는 점을 감안하면 기존 사업구조의 변화는 불가피해진 셈이다.
정부에서는 2007년 이후 PF시장의 위험성을 인지하고 미분양아파트 유동화 등 건설사의 자금 유동성 확보를 위한 다양한 대책을 발표하였으며,
건설사의 공급물량 조절, 지방주택경기의 회복에 힘입어 건설경기는 어느 정도 연착륙에 성공한 것으로 판단된다.
그러나 여전히 대규모 PF사업의 부진, 악성 미분양 등으로 인해 PF 부실로 인한 여파는 상당 기간 지속되고 있는 실정이다.
특히 최근 공모형 PF사업에 대한 우려가 커지고 있다.
주택사업의 정점인 2006년 이후 본격화된데다 사업규모가 매우 크기 때문이다.
또한 금융비용과 토지 연체금, 막대 한 추가손실 등으로 해당 프로젝트 참여자(시공사, 금융기관, 공공기관 등)에게 큰 부담 으로 작용하고 있을 뿐 아니라
해당 지역 입주민을 비롯한 주변 부동산시장에도 전반적 으로 악영향을 미치고 있기 때문이다.
공모형 PF사업은 2001년부터 시작되었으나 본격화되기 시작한 것은 2006년 이후이다.
2006년 4개 사업이 발주되며 처음으로 10조원 규모를 넘어섰으며, 2007년에는 8개 사업 46.6조원으로 급증했다.
2012년 3월 현재 총 30개 사업이 추진되고 있으며, 약 78조 5천억원 규모이다.
지역별로는 수도권 사업비중이 84.3%로 가장 높으며, 이 중 절반이 서울(46.1%) 내 사업이다.
공모형 PF사업은 2008년 금융위기 이후 사업 추진이 지연되고, 사업이 유찰되면서 2012년 현재 대부분의 사업이 진행에 어려움을 겪고 있는 상황이다.
주택경기 침체로 인해 자금조달이 위축된데다 공모형 PF사업의 대부분이 수도권에 집중되어 있어
2007년 이후 수도권의 주택경기 침체의 영향으로 사업성이 크게 악화되었기 때문이다.
이러한 주택경기의 침체가 직접적인 원인이나 토지비의 과대 지출 등 사업의 구조적인 문제점도 노출되고 있다.
참여자의 다양한 이해관계가 상충하고 있는 공모형 PF사업에 대한 조정 필요성이 대두되면서
정부는 공모형 PF 조정위원회를 통해 사업의 원활한 진행 및 진행이 어려운사업에 대한 정리를 진행하고 있다.
공모형 PF대출 사업의 규모와 파급효과를 감안할 때 현재 지연되고 있는 사업에 대한 정리가 반드시 필요한 상황이다.
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