전세보증금 반환보증제도 의미와 현황(주택도시공사)

전세보증금 반환보증제도 의미와 현황에 대해서 살펴보려고 합니다. 본 자료는 KDI에서 연구한 ‘전세보증금 반환보증제도 개선방안’ 보고서에서 찾아보았습니다. 전세는 우리나라의 독특한 임대차제도로 서민의 주거안정에 기여해왔습니다.

전세보증금 반환보증제도-의미-현황

전세의 위험성 증가

전세는 다른 나라에서는 찾아보기 힘든 우리나라의 독특한 주택임대차 계약이다.

금융제도가 제대로 뿌리내리지 않은 상황에서 발달한 전세제도는 서민의 주거안정에 기여해 온 것으로 평가 받는다.

임차인은 매월 내야 하는 월세 대신 전세보증 금 을 주택 소유주에게 대여함으로써 주거비용을 낮추고 큰돈을 마련할 기회를 얻는다.

임차인의 관점에서 전세는 월세에서 ‘내집마련’ 으로 이어지는 주거 사다리 역할을 해왔다.

반면, 임대인은 대여받은 보증 금 을 활용하여 주택을 구매할 기회를 얻는다.

사금융을 통해 주택 구입자금을 융통함으로써 주택공급의 활성화에 기여한다.

이처럼 전세는 임대인과 임차인의 이해관계를 모두 만족시켰기 때문에 우리나라에서 빠르게 자리 잡았다.

그동안 안정적으로 작동했던 전세제도는 최근 여러 가지 사건 · 사고들을 통해 잠재적 위험요인이 드러났다.

2020년 7월, 「주택임대차보호법」이 개정되면서 임대차가 제도적으로 큰 변화를 겪었다.

동시에 코로나19로 인하여 유례없을 정도의 유 동 성이 공급 되면서 주택가격과 전세가격이 급등하였다.

하지만 2022년 하반기부터 빠르게 상승한 금리의 영향으로 주택시장은 급격히 위축되어 주택가격이 급락하였다.

예상치 못한 충격으로 주택가격이 전세가격보다 낮은 수준으로 떨어지기도 하여 소위 ‘깡통전세’가 속출하였다.

전세가격도 함께 하락하면서 재계약 시 임대인이 보증금 일부를 돌려줘야 하는 ‘역전세’도 증가하고 있다.

이는 임차인이 임대인에게 대여했던 임대보증금 을 돌려받지 못할 위험이 커졌다는 것을 의미한다.

이와 같이 전세보증금의 미반환 위험이 커지면서 전세제도에 대한 개선 요구가 높아 지고 있다.

혹자는 전세가 그 수명을 다했다고 주장 하기도 한다.

하지만 다른 나라처럼 월세가 보편적인 임대차계약으로 자리 잡을 때까지 얼마나 긴 기간이 소요될지 알 수 없다.

‘ 역전세 ’ 와 높은 전세가율은 전세보증금 미반환 위험을 높인다.

그래서 보증금을 사후적으로 보호할 수 있는 전세보증금 반환보증제도의 중요성이 커지고 있다.

전세보증금 반환보증은 임대인이 보증금을 상환하지 않을 때 보증기관이 대신 갚아 주는 제도이다.

보증기관은 일정 비율의 보증료를 받고 사후적으로 보증사고가 발생 했을 때 임대인의 보증금 반환의무를 이행하고, 추후에 임대인에게 구상권을 청구한다.

2018년 이후 전세 관련 보증 잔액은 전방위적으로 증가 하였다.

그중 에서도 주택도시보증공 (HUG)의 ‘ 전세 보증금 반환보증’은 2018년 29조원에서 2022년 105조원으로 급증하였다.

전세보증금 반환보증이 도입된 2013년에는 임차인이 반환보증에 가입하는 데 임대인의 동의가 필요했으나,

2018년 2월에 임차인의 권리를 보호하기 위해 임대인 동의 의무가 폐지된 이후 전세보증금 반환보증이 급증한 것이다.

임차인이 선택적으로 가입할 수 있는 ‘전세보증금반환보증’뿐 아니라

민간임대주택의 등록임대사업자가 의무적으로 가입해야 하는 ‘임대보증금반환보증’ 또한 임차인의 보증금을 보호한다.

따라서 60조 원에 육박 하는 주택도시보증공사(HUG)의 ‘임대보증금 반환보증’ 잔액을 더하면 대략 170조 원의 전월세 보증금이 공적기관에 의해 보증되고 있다.

하지만 작년 하반기부터 주택 시장 부진과 함께 깡통 전세와 전세 사기 등으로 보증사고가 급증하고 있다.

보증사고 건수는 반환보증이 확대된 2018년부터 의미 있게 증가하였으며, 특히 주택시장이 부진했던 2022년에 급격히 늘어났다.

또한 올해에는 보증사고가 폭증하여 7월까지의 보증사고 금액이 이미 2조원에 근접하고 있는 것으로 보도되고 있다.

이처럼 보증사고가 급증하자, 정부는 5월부터 반환보증의 가입요건을 강화하였다.

기존에는 반환보증에 가입하기 위해 전세가율이 100% 이하여야 했으나, 이 수치가 90%로 조정되었다.

아울러 주택의 시세도 공시가격의 150%까지 인정하였으나, 이를 140%로 하향 조정하였다.

이에 따라 반환보증 가입요건이 공시가격의 150% 에서 126%(=140%×90%)로 낮아지게 되었다.

가입기준이 강화되면서 반환보증에 가입하지 못 는 주택들은 어떤 주택인지 살펴 보았다.

현재 반환보증에 가입하지 못하는 전세가율 126% 이상 주택의 공시가격 분포를 보여주고 있다.

반환보증 가입에서 제외된 주택은 대부분 저가 주택이다.

이 주택들의 공시가격 평균은 1.3억원이며, 대부분이 공시가격 3억원 미만의 주택들이다.